woensdag 30 december 2009

De meeste binnensteden zijn gericht op jongeren, niet alleen qua infrastructuur, bereikbaarheid, winkels en horeca, maar vooral qua woningen. Vrijwel alle maatschappelijke voorzieningen richten zich op leisure die voornamelijk jongeren aantrekt. Volgens Woonzorg Nederland, de landelijke organisatie voor seniorenhuisvesting, zijn er voor senioren weinig tot geen woningen en diensten voorhanden.

Toch beschikt juist de senior over voldoende geld, heeft hij de
bereidheid dat te laten rollen en genoeg vrije tijd. Volgens Woonzorg Nederland moet de binnenstad aantrekkelijk worden gemaakt voor de senior. Dat helpt niet alleen de middenstand aan meer omzet, maar bevordert ook de leefbaarheid van stadscentra. Woonzorg Nederland ziet veel in een integrale gebiedsaanpak en zoekt marktpartijen met lef om dat samen te realiseren.

Senioren vormen de snelst groeiende leeftijdsgroep in Nederland. In 2005 waren 2,3 miljoen personen 65 jaar of ouder. Dat waren er een kwart miljoen meer dan in 1995. Deze trend zal zich in de toekomst voortzetten. Kort na 2010 is al een versnelling in de toename van het aantal ouderen te verwachten. Dan bereiken de babyboomers de pensioengerechtigde leeftijd. Naar verwachting zal het aantal 65-plussers in 2030 zijn opgelopen tot 3,8 miljoen. Een op de vier is dan ouder dan 65.

Tot nu toe mijden de senioren de binnenstad. Waarom slaagt de overheid er niet in om de binnensteden aantrekkelijk te maken voor senioren met de juiste mix van wonen, werken, winkelen en
leisure, en lukt het in buitenwijken en op nieuwbouwlocaties juist
wel om ouderen een goede woonomgeving te bieden?

Multifunctionele centra
Wijkcentra ontwikkelen zich tegenwoordig tot multifunctionele centra waarin niet alleen de winkels voor dagelijkse boodschappen zijn ondergebracht, maar waar zich ook een bibliotheek, een buurthuis, een huisartsenpost, fysiotherapeut, apotheek, prikpost, wijkrestaurant of ziekenboeg bevinden. Juist in de buitenwijken zijn er centrumfuncties die gericht zijn op senioren. Ouderen komen er ook graag, zowel voor de dagelijkse boodschappen en hun zorgbehoeften maar ook als ontmoetingsplek.

De gemiddelde binnenstad heeft eenzelfde opgave: hoe zorgen we voor een binnenstad die herhalingsbezoeken stimuleert, waar leefbaarheid, kwaliteit en veiligheid hand in hand gaan? De oplossing die nu wordt toegepast is, zoals aangegeven, te vaak gericht op jongere doelgroepen. De senior wordt over het hoofd gezien. Vooral in die binnensteden ontstaat daardoor een schreeuwend tekort aan seniorenhuisvesting; de complexen van Woonzorg Nederland in het centrum van steden kennen lange wachtlijsten.

De senior is dus best bereid om naar de binnenstad te trekken, maar dat lukt niet omdat er te weinig geschikte seniorenhuisvesting is en omdat de mix van wonen, werken, winkelen en leisure niet op senioren is afgestemd.

De senior bestaat niet
De seniorengroep is te zeer gedifferentieerd, zowel in aantallen als in leeftijdscategorie. Geen 55-plusser is meer hetzelfde. Om hierop grip te krijgen heeft Woonzorg Nederland, als landelijke woningcorporatie voor seniorenhuisvesting, een segmentatiemodel ontwikkeld. In het model segmenteren we de senior op vitaliteit en leefstijl.

Vitaliteit, de aanwezigheid of het gebrek eraan, is het meest onderscheidende kenmerk voor senioren. Dit vertaalt zich in mobiliteitsvraagstukken, zelfredzaamheid en zorgbehoefte. Daarnaast onderscheiden wij vijf leefstijlen, ofwel de wijze waarop een individu zijn leven inricht en zich gedraagt op basis van redelijk stabiele waarden en normen.

Door deze segmentaties te kruisen, komt de seniorenhuisvester op vijf onderscheidende doelgroepen met elk een unieke set van klantwaarden en preferenties. Hierdoor kan elke doelgroep de klantwaarden worden vertaald naar een woonbelevenis. Op deze wijze brengt de woningcorporatie niet alleen de klantbehoefte in kaart, de methode is ook richtinggevend voor haar strategische vastgoedportefeuille.

Het gaat namelijk niet alleen om de stenen, maar alles wat daaromheen hangt: de woonbeleving van klant, de wijze waarop de klant wordt benaderd en bejegend, de behoefte aan diensten in alle soorten en maten en de manier waarop zorg en welzijn is georganiseerd. Het gaat immers om wonen, en niet om de woning. Dit is niet alleen leefstijlafhankelijk, maar ook afhankelijk van de mate van vitaliteit.

Afnemende vitaliteit laat een verschuiving in klantwaarden zien, waarbij de aanwezigheid van zorg en welzijnsdiensten relevanter wordt, maar ook de ligging en bereikbaarheid van primaire voorzieningen als winkels. Het gaat in het segmentatiemodel dus altijd om de combinatie van leefstijl en vitaliteit, het een kan niet zonder het ander worden gezien binnen de seniorenhuisvesting; een senior verliest naarmate hij ouder wordt vaak zijn mobiliteit, maar niet zijn leefstijl.

De senior in al zijn verschijningsvormen is een uiterst interessante doelgroep, die te weinig op het netvlies staat van gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers bij binnenstedelijke ontwikkelingen. Zowel uit commercieel als uit
sociaal-maatschappelijk oogpunt. De senior trek je naar de binnenstad door een mix van wonen, werken, winkelen en leisure. Dat bewijst de ervaring met de ontwikkeling van wijkcentra in buitenwijken en nieuwbouwlocaties.

Het enige verschil tussen die wijkcentra en de binnenstad is de schaal, opbouw en kwaliteit van het aanbod van de verschillende functies. In het stadscentrum staan winkels, horeca, musea en theaters. De sfeer en ambiance van die centra trekken senioren aan, maar wat ontbreekt is het peil van voorzieningen: gebrek aan seniorenwoningen, weinig tot geen zorgaanbieders, en moeilijk bereikbare maatschappelijke functies.

Integrale gebiedsaanpak
Dit vraagt om een integrale gebiedsaanpak en niet door een aantal op zichzelf staande projecten te ontwikkelen die schijnbaar weinig met elkaar te maken hebben. Hiervoor is lef nodig. Vooral lef om samen te werken. Corporaties moeten samen willen werken met marktpartijen, die op hun beurt de uitdaging voor seniorenhuisvesting moeten willen inzien, in combinatie met 'onrendabele' maatschappelijke voorzieningen.

Waar een vierde filiaal van een retail keten kan komen, kan ook een minder profijtelijk, maar meer passende zorgpost worden gerealiseerd. En waar een nieuw complex met kleine appartementjes voor expats kan worden gebouwd, kan ook een toegankelijk complex met wat minder dure seniorenwoningen verrijzen. Alleen zo is de binnenstad op peil te brengen voor die interessante doelgroep: de senior.

Om dat te bereiken, moet in een vroeg stadium een gemeenschappelijke visie worden ontwikkeld waarbij individuele belangen gemeenschappelijk moeten worden. Woonzorg Nederland wil investeren in de binnenstad. Wie doet er mee?

Bron | Ewout Stolwijk, Vastgoedmarkt, december 2009